Türkiye'de Konut Projeleri ve Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi

Türkiye’de sosyoekonomik değişimler konut projelerinde önemli bir etki yaratıyor. Alım gücünün azalması, boşanmaların artması ve üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan talebi, konut metrekarelerini son 18 yılda 31 metrekare düşürdü. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4 kişiden 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi.

Boşanmalar ve Daire Büyüklükleri

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükseldi. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü.

Bu durum, hanelerdeki kişi sayısının azalmasıyla doğrudan ilişkilidir. Boşanmaların artması, tek kişilik hanelerin sayısını artırdı. Bu da daha küçük dairelere olan talebi artırdı. Dairelerin küçülmesi, konut pazarındaki dinamiklerin değiştiğini gösteriyor.

Apartman Daireleri ve Müstakil Evler

Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekarelik bir artış gözlemlendi. Müstakil evlerin ortalama büyüklüğü 169 metrekareden 212 metrekareye çıktı. Tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesi, müstakil yapılara olan talebi artırdı.

Sektör temsilcileri, gelir dağılımındaki bozulma ve yükselen maliyetler nedeniyle daire metrekarelerinin daha da küçülebileceği öngörüsünde bulundu. Müstakil evlerin büyümesi, konut pazarındaki değişimi yansıtıyor.

Gelir Dağılımındaki Bozulma

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, ortalama hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye gerilediğini belirtti. Daire büyüklüğündeki değişimi hane halkının küçülmesiyle açıklamak mümkün değil. Konuta erişimin güçleşmesi, geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirmiş görünüyor.

Büyükduman, “Daireler küçülürken, müstakil konutların büyüklüklerinin artması da gelir dağılımındaki bozulmayı ima ediyor” dedi. Türkiye’de hanelerin yüzde 18’inin tek kişilik hanelerden oluştuğu belirtiliyor.

Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler

Büyükduman, daire büyüklüğündeki düşüşü iki nedene bağlıyor. Birincisi sosyolojik süreçler. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. İkincisi ise stagflasyon. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyet artışları nedeniyle daire büyüklüklerini küçültüyor.

Bu durum, tüketicilerin daha düşük dairelere yönelmesine neden oluyor. Müteahhitlerin de pazar koşullarına göre daha küçük daire tiplerine yönelmesi, metrekarelerin küçülmesine katkı sağlıyor.

Müteahhitlerin Talepleri

Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini ifade etti. Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1 ve yüzde 5’i de 4 + 1 dairelerden oluşuyor.

Küçük dairelerin daha kolay satılması, müteahhitlerin taleplerini etkiliyor. Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırıyor. Bu da 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltiyor.